房产律师|如何认定房屋质量问题严重影响居住使用?

      《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款规定:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”但上述条款过于原则,如何判断“房屋质量问题严重影响正常居住使用”并没有明确的说明。

       司法实践中,出于维护正常交易秩序等因素的考量,法院认定房屋质量问题是否严重影响居住使用的尺度是比较严格的,当买卖双方因该房屋质量问题产生纠纷时,一般做如下考虑:

       判断该房屋质量问题是否严重影响正常居住使用:

       1、是否对买受人的生命和财产安全及身体健康造成重大影响;

       2、是否严重干扰和影响了买受人的正常生活;

       3、可否修复,经反复修理不能修复的,可以认为该瑕疵对房屋的正常使用功能产生了严重影响;


      使用人购买房屋的合同目的是否实现,一般体现为:

      1、房屋质量问题虽不属于结构性或基础性问题,但经多次修理仍无法修复;

      2、购房人长期受此困扰。

      采用鉴定手段确认并证明房屋存在质量问题。如果购房人认为房屋质量存在问题,确实严重影响正常居住使用但又无法提供有力证据的,应积极申请鉴定,一方面能为房屋质量问题提供有力的支撑;另一方面也为相关费用的承担提供了依据。

      【举例】渗漏水无法修复能否退房

       济南市的张先生买了一套商品房,自2015年入住后至2017年10月,房屋多次渗漏水,且张先生经过至少5次以上的维修,仍然没有改变渗漏水的质量问题。后张先生起诉解除合同,将开发商告上了法庭。对于房屋漏水及经过反复维修之后依旧无法修复的事实,双方均无异议,张先生居住此房的几年内,因房屋渗漏水的问题深受困扰,可以认定房屋质量问题已严重影响了张先生的正常居住使用,法院支持了张先生请求解除合同赔偿损失的诉讼主张。

       房屋质量存在问题,购房人多次进行修复仍无法解决房屋存在的质量问题,购房人长时间受此困扰的,应认定为房屋质量问题已严重影响到购房人的居住使用,其解除合同的主张应予支持。

创建时间:2020-09-16 20:57